Estimation d'un bien immobilier : une affaire de pro !

L’estimation d’un bien immobilier est une étape cruciale dans la vente. Le vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à le sous- estimer. Pour fixer le « juste prix », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de points de façon objective.

D’un côté, l’acheteur a envie de réaliser « une bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». Mais qu’est-ce qu’un bon prix ?

Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value.

Pour l’acheteur, le « meilleur prix » sera, à l’inverse, en-dessous des tarifs du marché. De fait, il aura tendance à scruter les moindres défauts pour mieux négocier le prix d’achat.

Entre les deux estimations, il y a le « juste prix ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 97 jours en province selon les experts).

AU SOMMAIRE

L’influence de l’environnement
Certains défauts coûtent chers
Patrim : une base de données sur les prix des biens vendus
Ne pas confondre « évaluation » et « expertise » immobilière

L’influence de l’environnement

Dans une même ville, on peut observer des écarts entre quartiers mais aussi d'une rue à l'autre. L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.

Certains défauts coûtent chers

Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont aussi une influence sur le prix de vente.

Pour réaliser l’estimation immobilière, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré. En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation (on parle de surcote) et de ses défauts (on applique alors une décote). Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface totale du logement.

Les agents immobiliers disposent d’outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité.

Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 %. Pour une orientation agréable (sud-est ou sud-ouest), comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m2.

A contrario, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à 25 % moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 10 % s’il est mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal réparti (une grande entrée suivie d’un petit salon).

Pour les maisons le prix au m² des biens similaires vendus dans le même quartier donne une base, c’est ce que nous appelons la méthode comparative; mais cela ne suffit pas !

Le dossier de diagnostics à son influence, ainsi que l’assainissement au réseau collectif ou pas, la superficie de la parcelle de terrain, la qualité de construction (préfabriqué, traditionnelle), la conception (architecte, constructeur, pavillonneur), les matériaux employés, si la maison est individuelle, mitoyenne d’un côté, des deux côtés, jumelée, si des servitudes sont existantes, si le bien bénéficie de garanties, dommage-ouvrages, décennale, etc...

C’est après toute ces lectures et analyser que l’estimation peut être réalisé, voilà pourquoi un professionnel est fortement recommandé.

Patrim :une base de données sur les prix des biens vendus

Patrim Usagers est un outil élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF) qui recense 20 millions de transactions.

Patrim Usagers ne vous fournira pas d’estimation de votre bien, mais vous indiquera les prix auxquels des biens proches de chez vous ont été vendus.

Ce service, accessible sur le site web www.impots.gouv.fr, n’est pas un outil d’évaluation du prix au m2 de l’immobilier. Il permet de savoir comment l’administration fiscale propose une approche du prix de la valeur vénale d’un logement, afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Ne pas confondre « évaluation » et « expertise » immobilière

L’évaluation immobilière consiste à définir le prix « le plus juste » pour vendre le logement dans les meilleurs délais et au meilleur prix.

L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale (afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune) ou locative d’un bien, en fonction de paramètres financiers, techniques, juridiques, etc. Sachant qu'en recourant à l’expertise par un expert immobilier, le fisc a souvent tendance à se ranger à la valeur déterminée par ses soins.